“合同写了装修残值不补偿，我自己装的门窗，凭什么不能拆？”

这是绝大多数商铺、房屋租赁纠纷中，租客最固执的认知误区。很多承租人默认：自己花钱装修、房东到期不赔钱，装修设施就归自己，退租时可以随便拆除、带走。

但现实司法判决狠狠打脸！某法院近日审结的一起典型租房纠纷案件给出标准答案：租期届满、装修无补偿，绝不等于租客可以随意拆毁房屋固定装修。私自拆除附合装修、破坏房屋使用功能，不仅要自掏腰包修复，还要赔偿房东空置租金损失。

2022年10月，刘某将自有临街商铺出租给李某经营门窗生意，双方约定租期两年，合同白纸黑字明确：租赁期满装修残值不予补偿。

承租期间，李某为适配门店经营，经出租人刘某同意，对商铺进行改造，将原有基础卷帘门更换为品牌推拉门，并加装商业橱窗，大幅升级了商铺硬件设施。

2024年11月，两年租赁合同到期，李某明确不再续租。搬离过程中，李某在未征得房东刘某任何同意的情况下，私自将自己后期加装的推拉门、橱窗等设施全部拆除。

此番操作直接导致商铺门窗全无、无任何遮挡防护，彻底丧失基础使用功能，无法对外出租、经营，房屋长期空置。

双方就房屋修复、空置损失赔偿多次协商无果，刘某一纸诉状将李某诉至某县人民法院，要求李某承担房屋空置租金损失、恢复原状的全部维修费用。

双方核心争议焦点

原告（房东刘某）：李某改造的门窗、橱窗已与房屋融为一体，属于房屋附属设施，擅自拆除破坏房屋使用功能，违反租赁物返还义务，理应全额赔偿损失。

被告（租客李某）：装修是自己出资、经房东同意改造，且合同约定到期不补偿残值，设施属于自己的私有财产，有权自由拆除；且未破坏房屋主体结构，无需赔偿任何费用。

法院经审理查明事实、结合法律规定，彻底驳回了李某的抗辩理由，并作出最终判决：

案涉推拉门、橱窗属于商铺必备基础设施，已与房屋墙体形成附合装饰装修物，成为房屋不可分割的组成部分，承租人退租无权擅自拆除；

合同“装修残值不予补偿”条款，仅免除出租人对装修剩余价值的补偿责任，不能豁免承租人完好返还租赁物的法定义务，更不允许租客恶意拆毁房屋设施、贬低房屋使用价值；

李某擅自拆除门窗的行为，直接导致商铺空置无法出租，二者存在直接因果关系。法院结合本地商铺租赁行情、维修周期，酌定3个月房屋空置租金损失；依据第三方评估报告，确认房屋修复费用两万余元。

最终判决：李某向刘某支付商铺空置租金损失、房屋恢复原状费用，合计3万余元；驳回刘某的其他诉讼请求。目前该案判决已正式生效。

【京尹律师说法】

本案是极具代表性的租房装修纠纷，直击大众认知盲区。

很多租客陷入逻辑陷阱，认为“我装修、你不赔钱=东西是我的=我能随便拆”。但在法律层面，两个问题完全独立。

合同约定到期不补偿，意味着租期结束后，租客不能要求房东折价赔偿装修剩余价值，这是双方的有效约定；

承租人到期返还的房屋，必须符合房屋固有使用状态、具备基础使用功能，这是法定强制义务，不能通过合同默示条款免除。

简单来说，房东可以不补钱，但租客不能搞破坏，恶意拆除固定装修、损毁房屋，必然要承担赔偿责任。

那么，哪些装修能拆、哪些绝对不能拆？

依附房屋本体、拆除会损坏墙体、管线、结构的固定设施不可拆除，如推拉门、橱窗、固定门窗、墙面吊顶、地面瓷砖、固定隔断、嵌入式卫浴、管线灯具等。此类装修已成为房屋一部分，退租必须完好留存。

可独立拆分、移动、拆除不损伤房屋的设施可自由拆除，如货架、立式空调、可移动展柜、活动家具、绿植摆件等，租客可自行搬走，无需留存。

那么，租客违规拆除，需要赔偿哪些损失？

一旦擅自拆除附合装修造成房屋受损，赔偿范围包含两大块，缺一不可：

修复原状费用，按照市场公允价格，将房屋修复至正常使用状态的维修、重置费用，以第三方评估结果为司法认定依据；

房屋空置损失，从房屋受损无法出租起，至修复完工、重新具备出租条件止，合理空置期的租金损失，由法院结合当地租赁行情酌定。

装修租客前务必书面约定退租装修处置方案；租客退租时只拆可移动动产，严禁拆除固定硬装、门窗、墙体设施；交接时留存房屋完整影像证据。

租赁合同房东一定要细化装修归属、拆除禁忌、损坏赔偿条款；租期届满及时到场验房，发现恶意损毁立即固定证据，及时止损，避免损失扩大。

【相关案例】

案例：租期满拆除固定卫浴、灯具，租客被判全额赔偿

基本案情：王某将自有商铺出租给刘某经营，租期3年，合同约定租赁期满装修残值不予补偿，未细化装修处置规则。承租期间，刘某经房东同意，加装了固定马桶、洗手台、嵌入式灯具、墙面开关等卫浴及电气固定设施。

租赁合同到期后，刘某搬离时，为“拿回自己的装修成本”，私自拆除全部固定卫浴、灯具及面板，导致房屋墙面破损、管线外露，完全无法正常使用。王某多次沟通索赔无果后，向法院起诉，要求刘某赔偿房屋修复费用及空置租金损失。

刘某抗辩：设施为自己出资安装，房东到期不补偿残值，设施归本人所有，有权自由拆除，无需担责。

法院审理认为，案涉卫浴设施、嵌入式灯具、开关面板均依附房屋墙体、管线形成附合装修，属于房屋附属基础设施，承租人不享有任意拆除权。

刘某擅自拆除固定设施，破坏房屋居住经营使用功能，未依法履行租赁物返还义务，已构成违约。最终判令刘某全额承担房屋墙面修复、设施重置费用及合理空置租金损失。

裁判要旨：所有与房屋固化一体的装修设施，不因租客出资、房东不补偿而允许随意拆除，损毁房屋需承担违约赔偿责任。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。