近日，广州黄埔区和贵广场（原名“和贵坊”）业主苏先生等十余位业主爆料，自2025年2月起，广州开创置业有限公司、广州伊斯登公寓酒店有限公司以“统一托管运营、酒店式管理、稳定高返租、保本保收益”为噱头，集中营销、统一签约后，收钱跑路，初步统计的涉案金额达数百万元。

高回报率诱导，公寓托管“收钱即跑路”

涉事项目为位于黄埔区茅岗路的和贵广场（和贵坊），产权为集体物业，开发商为广州开创置业有限公司。2025年2月，苏先生经中介引荐了解到该项目。

“当时广州开创置业有限公司、广州伊斯登公寓酒店有限公司对外造势，宣称打造‘伊斯登公寓酒店’品牌，有成熟运营团队、稳定客源、高额租金回报；承诺年化高回报，稳赚不赔；签约后，由伊斯登公寓全权运营、统一装修、统一管理，业主坐享收益。”

彼时，在高回报引诱下，不少业主动心，与开发商广州开创置业有限公司签署了《物业使用权转让合同》。根据流程，签约后先到物业缴纳一年物业费，再由工作人员统一安排，对接广州伊斯登公寓酒店，然后签订一份《托管合同》，缴纳23800元/套的装修费用。

根据苏先生提供的托管合同，双方约定的出租方案是：第一年每套保底租金2300元/月，每年每套递增100元/月，双方商定按照每月出租的营业金额比例分成，甲方得60%，乙方（广州伊斯登公寓酒店有限公司）得40%。甲方分成如达不到保底租金，乙方应按保底租金交租给甲方；装修免租期3个月，2025年3月23日至2025年6月22日止。

然而，业主缴齐费用后，广州伊斯登公寓酒店有限公司出现了违约行为。

2025年7月，苏先生等业主陆续收到酒店相关负责人李店长的微信通知，称“由于市场经济不景气，酒店入住率以及价格一直上不去，现在与您商议租金调整的问题。您A栋2001B房由原来的2300元/月调整为1000元/月”。

察觉异常后，苏先生等业主前往项目现场核实，发现所谓装修，仅铺设了墙纸、摆放简易酒店用具，并未配置电器，装修标准远低于承诺。“该酒店无实际履约行为：未装修完毕、未运营、未管理、未投入任何成本，纯属‘收钱即跑路’的骗局。”

据业主们的反馈，自首期租金应付日起，无一人收到约定的租金/返租；自去年底起，酒店的公司办公地点人去楼空，电话关机、微信拉黑、负责人跑路，已经彻底失联。

老业主同样中招，骗局模式如出一辙

维权期间，苏先生等业主还发现，同一个楼盘，居然出现多家托管公司“收钱即跑路”事件。早在2023年前后购房的何小姐，有着相似的被骗经历。

何小姐回忆，“我是2023年前后通过中介推荐看房的，那时候正是房地产市场高峰，销售宣称房产投资前景好，稳赚不亏。当时我们看的还是异地样板房，宣传的户型、面积、精装标准都还不错，谁能想到后期收楼，实际面积、装修品质和样板房天差地别，完全达不到宣传标准”。

何小姐全款60余万元购入两套物业使用权，约定分期付款，尾款10万元于收楼时结清。可开发商却违约，将原定5月的交房时间拖延至同年12月，交付房屋也存在诸多质量问题。

据何小姐讲述，当时她拒绝收楼，却被开发商以“减免物业费、赠送车位使用权”等条件引诱，还推荐了宜呆公寓的托管返租。“他们宣称，项目可以统一管理托管，十几年就能回本，而且租金每年都会递增。当时想着房子虽然交付有瑕疵，但长期投资回报尚可，就选择了签约托管。”

不料，3个月装修免租期刚结束，宜呆公寓便以市场竞争激烈为由，单方面提出降租，给业主“同意降租”或“解约”两个选择。不久后，宜呆公寓同样人去楼空、负责人也失联。

“这一刻我才醒悟，从看房、收楼到托管，全程都是开发商、宜呆公寓两家公司精心设计的骗局。”

开发商“阴阳合同”，强制补交11万元“履约保证金”

更让业主们无奈的是，2025年期间统一签约的多位业主表示，开发商广州开创置业有限公司不仅跟多家托管公司“唱双簧”，还涉嫌“阴阳合同”。

维权期间，苏先生、陆先生等人为了及时止损，试图转让公寓20年使用权。前往项目租售中心咨询后，被开发商告知，2025年签约购买的这批业主，需至2028年以后才能转让；且若后续转让，需要补缴11万元“履约保证金”。

这又是怎么回事？苏先生提供的《鱼珠城和贵坊物业使用权转让补充合同2》显示，其购入A号楼20层01B物业使用权，实际总价款包括两部分：20年物业使用费14.1万元；物业使用权延长使用年限的履约保证金11万元。双方约定在2025年3月31日前将该物业交付给业主，业主须于2028年3月25日前支付履约保证金。

“因为整个楼盘的集体用地使用权是到2060年到期，当时销售只跟我们说14.1万元购买20年使用权，根本没有说还要支付11万元购买延长使用年限。”陆先生告诉记者，“如果不缴纳11万元，就变成开发商可以告业主违约，还要在2028年收回物业！”

“一旦收回，就相当于14.1万元仅购买了公寓3年的使用权，对我们小业主来说，又是一笔大损失！”陆先生气愤地说，“当时被开发商忽悠，在一天之内就把所有合同签完，根本没有看清楚居然是一份阴阳合同。”

受访业主纷纷表示，“开发商明知这些酒店运营公司存在问题，仍主观引导业主签订托管委托合同”“该公寓项目从立项托管之初，核心目的并非正常酒店运营，合同条款均为精心设计，层层套牢业主资金，连环欺骗”。

开发商：“一切以合同为准”

针对业主反馈的以上问题，南都记者来到和贵广场招商接待中心进行核实，项目负责人表示，“拒绝采访，一切以合同为准”。

对此，北京大成（广州）律师事务所律师杨豪泽针对业主维权中出现的主要问题，进行了法律层面的建议。

1.本案托管公司承诺“高返租、保本保收益”，收钱后不履约、失联跑路，法律上如何界定？

杨豪泽：本案托管公司以“高返租、保本保收益”为噱头吸引业主签订托管合同，在收取装修款等相关费用后，未按约定完成装修、开展运营，也未支付任何租金，最终失联跑路，该行为在法律上并非普通的民事违约。

民事层面，托管公司未履行合同约定的核心义务，已构成根本违约，其在签约时隐瞒无实际运营能力、无履约诚意的真相，也构成缔约欺诈，业主可依法要求解除合同、返还款项并主张损失赔偿；行政层面，托管公司作出保本保收益的投资回报承诺，违反了广告法关于招商投资类广告不得作出保证性收益承诺的规定，属于违法宣传行为；刑事层面，托管公司以非法占有为目的，通过虚构运营实力、承诺稳定收益的方式骗取业主资金，收款后恶意逃匿，涉案金额达数百万元，符合合同诈骗罪的构成要件，已涉嫌刑事犯罪，并非单纯的民事合同纠纷。

2.同一家开发商，同一个项目，先后出现多家托管公司收钱跑路事件，该家开发商是否应承担相关法律责任？

杨豪泽：若开发商全程主导了业主购买物业使用权、缴纳费用、签订托管合同、支付装修款的全流程，主动向业主推介合作的托管公司，将返租承诺作为项目核心营销卖点，那么就与托管公司形成了捆绑销售的利益关联。

开发商对合作的托管公司未尽到基本的资质审核与履约能力核查义务，在多家托管公司接连出现违约跑路的情况下仍持续向业主推介，主观上存在明显过错，同时开发商还存在故意隐瞒补充合同关键条款、违规拆分合同等行为，侵害了业主的知情权与公平交易权。

3.本案出现“主合同+补充合同”“20年可公证+剩余年限不可公证”的拆分签约，法律效力如何？

杨豪泽：本案的物业使用权转让合同本质上属于长期租赁合同，依据民法典规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，开发商通过主合同约定20年使用权、补充合同约定剩余年限延长使用期的方式，属于变相突破法定租赁期限上限，依法应认定为无效。

同时需要明确的是，20年主合同的公证仅能证明合同签署行为的真实性，并非对合同内容合法性的确认，补充合同中关于11万元履约保证金等条款，因开发商故意隐瞒、未履行如实告知义务，违背了业主的真实意思表示，业主可依法主张撤销该部分条款。

4.这类“公寓返租、保本保收益”项目，市场上常见，监管层面有哪些漏洞？如何提前防范？

杨豪泽：此类公寓返租、保本保收益项目频发，核心存在多重监管漏洞，集体产权公寓不属于商品房，无预售许可、网签备案等严格监管要求，以“使用权转让”模式规避了商品房销售监管规则，形成监管空白；托管运营公司无准入门槛与资质要求，空壳公司即可轻易参与运作，同时项目产权性质、土地年限等关键信息不透明，业主与开发商、托管公司之间存在信息不对等。

普通投资者想要提前防范此类风险，首先要核实项目土地性质与产权手续，拒绝购买无合法合规手续的集体产权项目，摒弃“保本保收益、高回报零风险”的投机心理，对远超市场合理水平的收益承诺保持高度警惕；签约时要仔细审核全部合同文本，拒绝拆分签约、隐藏条款的模式，确保所有口头承诺均写入合同；同时提前核查开发商、托管公司的经营状态与司法风险，全程留存宣传资料、聊天记录、转账凭证等证据，从源头防范投资风险。